Trong những năm gần đây, trên địa bàn thành phố Cần Thơ xảy ra nhiều vụ án dân sự liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo (hợp đồng giả cách), xuất phát từ hợp đồng vay mượn tiền, người vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của người cho vay để bảo đảm khoản tiền vay, nhưng người vay không lường trước được hậu quả từ việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức này. Khi phát sinh tranh chấp nhiều người phải chịu mất tài sản là quyền sử dụng đất từ việc ký kết hợp đồng trên.
Những hành vi phổ biến trong các giao dịch này là: Do có nhu cầu vay tiền, nhưng bản thân người vay không trực tiếp đến tổ chức tín dụng để làm thủ tục vay mà nhờ người khác đứng ra vay dùm; hoặc vay mượn tiền giữa cá nhân với cá nhân; người đứng ra vay dùm, người cho vay buộc những người có nhu cầu vay tiền phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản tiền vay và thỏa thuận khi nào trả đủ tiền vay họ sẽ trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người vay. Nhưng sau đó, người vay dùm, người cho vay thực hiện các thủ tục để đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân phát sinh các giao dịch nêu trên là do: Trình độ hiểu biết pháp luật của một số người dân còn hạn chế; do cần gấp một khoản tiền lớn nên người vay chấp nhận các điều kiện mà bên cho vay đặt ra; cần tiền để phát triển kinh tế gia đình nhưng do tâm lý ngại đến các tổ chức tín dụng làm thủ tục vay vì cho rằng thủ tục vay rườm rà; do tin tưởng người vay dùm, người cho vay nên người vay sẵn sàng ký các giấy tờ mà người vay dùm, người cho vay đưa ra.
Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015: “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan; 2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Khi có tranh chấp, những trường hợp có đủ căn cứ xác định các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm mục đích đảm bảo khoản tiền vay, thì Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, hợp đồng vay tiền có hiệu lực và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, đối với những trường hợp mặc dù người vay tiền cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo để bảo đảm khoản vay, nhưng không đủ cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên ký kết là giả tạo thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, như vậy người vay tiền phải chịu mất quyền sử dụng đất.
Để tránh những hậu quả bất lợi có thể xảy ra nếu phát sinh tranh chấp từ hợp đồng vay mượn tiền dẫn đến ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người vay tiền cần chú ý:
- Khi vay mượn tiền, nếu người cho vay hoặc người vay dùm yêu cầu ký các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cần xem xét thận trọng trước khi ký kết, nếu hạn chế về trình độ hiểu biết pháp luật, nên tìm đến tổ chức, cá nhân am hiểu pháp luật để được hỗ trợ, tư vấn kịp thời trước khi ký kết các giao dịch mà bản thân chưa hiểu.
- Khi thực hiện các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch vay mượn tiền, trả tiền vay, trả lãi suất, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cần phải làm giấy tờ, biên nhận rõ ràng, nội dung cụ thể, phù hợp với mục đích giao dịch, để làm chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra.
- Nếu có nhu cầu vay tiền, người vay nên đến các tổ chức tín dụng để được tư vấn, thực hiện các thủ tục vay, thế chấp tài sản theo đúng quy định; hạn chế việc vay mượn tiền của tổ chức, cá nhân bên ngoài khi họ yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản tiền vay.
