Vừa qua, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 2 - Cần Thơ diễn ra phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản” giữa nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Ngoại thương Công nghệ số với bị đơn ông Phùng Ngọc B và bà Nguyễn Thị Bé S; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập ông Lữ Thanh T.
Đây là vụ án phức tạp, với nhiều quan hệ tranh chấp phổ biến, điển hình, do đó, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) Khu vực 2 - Cần Thơ đã lựa chọn để tổ chức phiên tòa rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao kỹ năng cho Kiểm sát viên trong việc nghiên cứu hồ sơ và vận dụng pháp luật trong kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự.
Theo hồ sơ thể hiện: Nguyên đơn - Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Ngoại thương Công nghệ số (gọi tắt là Ngân hàng) yêu cầu bị đơn ông Phùng Ngọc B và bà Nguyễn Thị Bé S có nghĩa vụ trả số tiền nợ theo hợp đồng tín dụng, tổng cộng là 2.321.678.630 đồng, yêu cầu tiếp tục trả lãi suất phát sinh cho đến khi trả hết nợ. Ngân hàng yêu cầu được phát mãi tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại thửa 397, TBĐ số 22, diện tích 7.819,5m2 (có 300m2 đất ODT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sơ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS04045 do Sở TNMT thành phố Cần Thơ cấp ngày 08/6/2020 cho ông Lữ Thanh T (chỉnh lý sang tên Phùng Ngọc B ngày 15/4/2022).
Ông Lữ Thanh T yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông Phùng Ngọc B ký ngày 06/4/2022 tại Văn phòng công chứng Trung Tâm; tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với ông B, bà S. Bị đơn ông B, bà S không tham gia phiên tòa.
Tại phiên tòa, Kiểm sát viên nhận định việc yêu cầu của nguyên đơn - Ngân hàng buộc bị đơn ông B, bà S trả nợ là có căn cứ. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lữ Thanh T và ông Phùng Ngọc B có các dấu hiệu của hợp đồng giả tạo (về giá chuyển nhượng không phù hợp; không có việc giao nhận tài sản chuyển nhượng trên thực tế; không thỏa thuận về tài sản trên đất), đồng thời kết luận giám định chữ ký trong văn bản cam kết trả nợ đã thể hiện rõ việc các bên lập hợp đồng chuyển nhượng là nhằm che giấu cho giao dịch vay tiền nên cần tuyên bố vô hiệu. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Kiểm sát viên đã chỉ ra hồ sơ khảo sát, thẩm định tài sản trước khi nhận thế chấp của Ngân hàng có nhiều thiếu sót, không khách quan. Tại thời điểm khảo sát, thẩm định, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của ông Lữ Thanh T, tài sản trên đất có 02 căn nhà, cây trồng lâu năm,… nhưng Ngân hàng đã không kiểm tra, ghi nhận ý kiến chủ sở hữu tài sản dẫn đến việc những người này không hay biết việc Ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản mà họ đang quản lý sử dụng.
Sau nghị án, Hội đồng xét xử tuyên án như đề nghị của Kiểm sát viên, tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lữ Thanh T với ông Phùng Ngọc B. Đồng thời tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với ông Phùng Ngọc B.
Thời gian qua, việc các bên vay mượn tiền bằng hình thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay không phải là vấn đề mới và diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, để đánh giá hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giả tạo hay không là một vấn đề rất khó, đòi hỏi Kiểm sát viên phải xem xét, đánh giá tổng thể, toàn diện các chứng cứ trong hồ sơ để xác định có hay không các dấu hiệu cơ bản của hợp đồng giả tạo. Bên cạnh đó, việc nhận định Ngân hàng nhận thế chấp tài sản bảo đảm có phải là bên thứ ba ngay tình hay không cần xem xét ở nhiều yếu tố, nhằm đảm bảo khách quan, bảo vệ được quyền lợi chính đáng của tất cả các đương sự trong khuôn khổ pháp luật.
Nguyễn Thị Huệ
VKSND Khu vực 2
VKSND Khu vực 2
