Ngày 19/11/2025, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) Khu vực 3 - Cần Thơ phối hợp với Tòa án cùng cấp tổ chức phiên tòa rút kinh nghiệm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản” giữa nguyên đơn ông Nguyễn Đăng Kh và bị đơn bà Trần Thị Thảo Nh.
Theo đơn khởi kiện và tài liệu trong hồ sơ, nguyên đơn ông Nguyễn Đăng Kh trình bày: do gia đình khó khăn và thuộc trường hợp nợ xấu không được ngân hàng cho vay nên ngày 29/8/2022 ông Kh có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Thảo Nh đối với thửa đất số 1283, tờ bản đồ số 5, diện tích 97,7m2 (đất ODT) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS12328 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cấp cho ông Kh ngày 14/6/2021 để sang tên cho bà Nh làm thủ tục vay ngân hàng dùm số tiền 500.000.000 đồng. Thực tế không có giao nhận đất và tiền theo hợp đồng chuyển nhượng. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng cũng là nhằm để cho ông Nguyễn Văn Th là cha ruột của nguyên đơn vay tiền của bà Nh nên yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Kh và bà Nh; vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản giữa bà Nh và Ngân hàng TMCP VN.
Bị đơn bà Trần Thị Thảo Nh trình bày: việc nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn Kh phần đất nêu trên với giá 200.000.000 đồng là thật. Đã trả tiền đầy đủ cho ông Kh nên đã được chỉnh lý sang tên cho bà Nh vào ngày 05/9/2022, chưa nhận nhà đất là cho gia đình ông Kh ở nhờ. Sau đó, bà Nh thế chấp để vay Ngân hàng TMCP VN vay 500.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP VN trình bày: bà Trần Thị Thảo Nh có ký hợp đồng tín dụng vay của ngân hàng số tiền gốc 500.000.000 đồng. Để đảm bảo khoản vay bà Nh có thế chấp quyền sử dụng thửa số 1283, tờ bản đồ số 5, diện tích 97,7m2 (đất ODT) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS12328 do Sở Tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ cấp ngày 14/4/2021 cho ông Kh và được chỉnh lý sang tên cho bà Nh ngày 05/9/2022. Nay yêu cầu bà Nh trả nợ gốc, lãi tính đến ngày xét xử là 547.476.008 đồng (trong đó nợ gốc 452.091.000 đồng) và lãi đến khi thanh toán xong nợ. Trường hợp không thanh toán nợ thì ngân hàng được quyền yêu cầu phát mãi tài sản theo hợp đồng thế chấp đã ký kết.
Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân nêu quan điểm: lời trình bày của nguyên đơn ông Kh là phù hợp với thực tế thẩm định tại chỗ là gia đình ông Kh vẫn sinh sống trên phần đất tranh chấp liên tục đến nay, phù hợp với Giấy cam kết ngày 03/7/2025. Bên cạnh đó, giá thỏa thuận chuyển nhượng 200.000.000 đồng là rất thấp so với giá trị định giá thực tế nhà, trong đó riêng giá trị nhà đã là 305.378.944 đồng, về nguyên tắc chung giá trị phần nhà chỉ giảm không tăng, do đó có cơ sở xác định việc nguyên đơn ông Kh ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nh là nhằm che giấu một thỏa thuận giao dịch vay tiền nên vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng, thấy rằng việc xem xét, thẩm định hiện trạng tài sản thế chấp đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, hơn nữa nguyên đơn ông Kh trình bày việc ký hợp đồng chuyển nhượng là nhằm mục đích cho bị đơn bà Nh làm thủ tục vay ngân hàng. Như vậy, ngay từ đầu ông Kh đã biết việc bà Nh thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng và đồng ý, do đó hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.
Sau khi nghị án, Hội đồng xét xử tuyên án thống nhất với quan điểm của đại diện Viện kiểm sát Khu vực 3 - Cần Thơ.
Tô Minh Phú
VKSND Khu vực 3
VKSND Khu vực 3
