Các quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quy định trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và gần đây nhất là Luật đất đai năm 2013 ghi nhận “người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đây là một trong những hợp đồng chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự năm 2005 và hiện nay là Bộ luật dân sự năm 2015. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ, theo đó bên chuyển quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, đây là sự thỏa thuận và thể hiện ý chí của các bên khi thực hiện giao dịch.
Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015 đều qui định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chịu sự điều chỉnh này. Tuy nhiên, các qui định của Bộ luật dân sự năm 2005 qui định có chiều hướng bảo vệ bên chuyển nhượng nhiều hơn nên các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thời gian qua dễ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi có một bên yêu cầu, nhất là vi phạm về hình thức của hợp đồng. Theo quan điểm của người viết, trên có cơ sở kế thừa của Bộ luật dân sự năm 2005 thì Bộ luật dân sự năm 2015 có chiều hướng bảo vệ người mua hơn và theo đó có các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực:
+ Lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký vào sổ địa chính.
+ Vi phạm về hình thức, nhưng bên có nghĩa vụ đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ.
+ Bị vô hiệu theo qui định từ Điều 125 đến Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu, cụ thể là bên chuyển quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức trong thời gian 02 năm.
+ Đất được phép chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm mà bên chuyển nhượng biết nhưng không phản đối.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đây là một trong những hợp đồng chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự năm 2005 và hiện nay là Bộ luật dân sự năm 2015. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ, theo đó bên chuyển quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, đây là sự thỏa thuận và thể hiện ý chí của các bên khi thực hiện giao dịch.
Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015 đều qui định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chịu sự điều chỉnh này. Tuy nhiên, các qui định của Bộ luật dân sự năm 2005 qui định có chiều hướng bảo vệ bên chuyển nhượng nhiều hơn nên các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thời gian qua dễ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi có một bên yêu cầu, nhất là vi phạm về hình thức của hợp đồng. Theo quan điểm của người viết, trên có cơ sở kế thừa của Bộ luật dân sự năm 2005 thì Bộ luật dân sự năm 2015 có chiều hướng bảo vệ người mua hơn và theo đó có các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực:
+ Lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký vào sổ địa chính.
+ Vi phạm về hình thức, nhưng bên có nghĩa vụ đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ.
+ Bị vô hiệu theo qui định từ Điều 125 đến Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu, cụ thể là bên chuyển quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức trong thời gian 02 năm.
+ Đất được phép chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm mà bên chuyển nhượng biết nhưng không phản đối.
