Tình huống:
Ngày 25/5/2015, ông Nguyễn Văn A chuyển nhượng cho ông B quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa số 66, tờ bản đồ số 32, diện tích 100 m2, tọa lạc tại số 37, đường A, phường B, quận C, thành phố H. Việc mua bán có lập hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất và có công chứng chứng thực và cùng thời điểm ông B thanh toán cho ông A ½ số tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.
Ngày 31/05/2015 ông B thanh toán ½ số tiền còn lại cho ông A và ông A tiến hành bàn giao nhà và đất nêu trên cho ông B (Hai bên có làm biên bản giao nhận)
Ngày 10/06/2015 ông B tiến hành nộp hồ sơ xin hợp thức hóa tại UBND và được UBND quận C, thành phố H tiếp nhận hồ sơ và vào sổ địa chính 15/06/2015.
Căn cứ vào tình huống trên thì việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ( Thời điểm chuyển quyền sở hữu ) có hai quan điểm khác nhau:
Quan điểm thứ nhất: Căn cứ khoản 3 Điều 188 luật đất đai 2013 quy định :
“Việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tình huống trên là ngày UBND quận C, thành phố H tiếp nhận hồ sơ và vào sổ địa chính 15/06/2015.
Quan điểm thứ hai : Cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu là ngày ngày 31/05/2015 vì ông B thanh toán ½ số tiền còn lại cho ông A và ông A tiến hành bàn giao nhà và đất nêu trên cho ông B. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 12 Luật nhà ở ngày 25/11/2014 quy định:
"Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyến quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác"
Vậy trong thực tiễn xét xử cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như tình huống nêu trên cho phù hợp.
Ngày 25/5/2015, ông Nguyễn Văn A chuyển nhượng cho ông B quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa số 66, tờ bản đồ số 32, diện tích 100 m2, tọa lạc tại số 37, đường A, phường B, quận C, thành phố H. Việc mua bán có lập hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất và có công chứng chứng thực và cùng thời điểm ông B thanh toán cho ông A ½ số tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.
Ngày 31/05/2015 ông B thanh toán ½ số tiền còn lại cho ông A và ông A tiến hành bàn giao nhà và đất nêu trên cho ông B (Hai bên có làm biên bản giao nhận)
Ngày 10/06/2015 ông B tiến hành nộp hồ sơ xin hợp thức hóa tại UBND và được UBND quận C, thành phố H tiếp nhận hồ sơ và vào sổ địa chính 15/06/2015.
Căn cứ vào tình huống trên thì việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ( Thời điểm chuyển quyền sở hữu ) có hai quan điểm khác nhau:
Quan điểm thứ nhất: Căn cứ khoản 3 Điều 188 luật đất đai 2013 quy định :
“Việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tình huống trên là ngày UBND quận C, thành phố H tiếp nhận hồ sơ và vào sổ địa chính 15/06/2015.
Quan điểm thứ hai : Cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu là ngày ngày 31/05/2015 vì ông B thanh toán ½ số tiền còn lại cho ông A và ông A tiến hành bàn giao nhà và đất nêu trên cho ông B. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 12 Luật nhà ở ngày 25/11/2014 quy định:
"Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyến quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác"
Vậy trong thực tiễn xét xử cần áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như tình huống nêu trên cho phù hợp.
