Ngày 02/6/2005, Bộ Chính trị (khóa IX) đã ban hành Nghị quyết 49-NQ/TW về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 đã xác định nội dung: “Hoàn thiện chính sách, pháp luật hình sự và dân sự phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”; thể chế hóa chính sách của Đảng, kế thừa tinh thần của Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn thể hiện quan điểm mới và đúng đắn hơn, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đồng thời, khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia và là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội ban hành với 14 chương, 212 điều quy định khá đầy đủ, toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 đã cụ thể hóa thành công các quy định về đất đai của Hiến pháp. Cùng với các quy định trong Luật đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan Bộ luật Dân sự năm 2015 góp phần không nhỏ cho Nhà nước thực hiện tốt chức năng trong quản lý việc sử dụng đất đai đúng mục đích góp phần phát triển bền vững đất nước.
Pháp luật về quyền sử dụng đất và hạn chế trong hoạt động đăng ký bất động sản:
Thực tiễn áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 cho thấy sự phát triển của xã hội và nhu cầu của con người ngày một nâng cao cùng với tác động của cơ chế thị trường và xu hướng đô thị hóa nên nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng đột biến đồng thời, làm cho tình hình quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất của nhà nước ngày một khó khăn và phức tạp. Vì vậy, việc Nhà nước tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất để đặt cơ sở cho việc xác định lai lịch của người có quyền….các giao dịch có tác dụng chuyển các quyền có đối tượng là loại tài sản này phải được đăng ký và giao dịch chỉ được xem là hoàn thành vào thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký đó.[1] Điều này, chỉ có thể được hiện thực hoá trong điều kiện hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất được thiết lập hoàn chỉnh. Với ý nghĩa đó, đăng ký quyền sử dụng đất được xem là giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu công khai và minh bạch hoá thị trường kinh doanh dịch vụ nhà đất.
Yêu cầu trên đặt ra cho công tác quản lý việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, hợp lý là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Để đạt được những mục tiêu đó, cần phải có sự phù hợp giữa chính sách pháp luật và thực tiễn, sự phối hợp chặt chẽ của các cấp chính quyền, ban, ngành có liên quan. Bên cạnh việc tăng cường công tác tuyên truyền nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về đất đai cho mọi tầng lớp nhân dân và xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm; thực hiện truy cứu trách nhiệm hình sự đối với những vụ, việc đã đủ yếu tố cấu thành tội phạm, nhằm lập lại trật tự kỷ cương ngay trong hệ thống các cơ quan nhà nước và tại các địa phương. Tuy nhiên, với hệ thống quy định pháp luật hiện hành hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất của Việt Nam ta vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc chưa được tháo gỡ:
Thứ nhất, vướng mắc trong quy định của pháp luật:
Quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 106 - Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp nêu rõ: “Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong các trường hợp giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất, hoặc thời hạn sử dụng đất, hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.
Quy định này chỉ phù hợp với những nước có hệ thống đăng ký hoàn thiện, phát triển với chất lượng nguồn thông tin về bất động sản thực sự chính xác, đầy đủ. Trong khi đó, tình trạng cơ quan đăng ký ở nước ta việc cấp nhầm, cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại. Do vậy, khi triển khai quy định này đã phát sinh vướng mắc, bất cập, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Nhiều vụ việc cơ quan chức năng có sai sót trong việc tách thửa từ 01 thửa lớn tách thành nhiều thửa nhỏ nhưng ghi trùng số thửa, hoặc khi tách không kiểm tra diện tích đất thực tế và hậu quả nhiều thửa đất bị trùng số thửa hoặc có giấy chứng nhận nhưng không có diện tích đất thực tế để canh tác. Thực tế hiện nay còn rất nhiều vụ án có nội dung tương tự nhưng chưa có biện pháp xử lý triệt để. Vì nếu áp dụng quy định trên của Luật đất đai để thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây thiệt thòi lớn cho người dân nhưng chưa có cơ chế để xem xét việc bồi thường, bởi hầu hết việc cấp giấy nhưng không có đất đều đã diễn ra từ rất lâu và chủ sử dụng đã chuyền tay nhau sang nhượng qua nhiều đời nên khó xác định lỗi là ở người sử dụng đất hay lỗi ở cơ quan quản lý. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng địa phương còn tồn đọng nhiều đơn khởi kiện, khiếu nại, tố cáo của người dân liên quan đến đất đai. Để đảm bảo quyền lợi của người dân trong các trường hợp cấp nhầm, cấp sai giấy chứng nhận cần xem xét, sửa đổi quy định nêu trên sao cho phù hợp với thực tế hiện nay.
Có thể thấy quy định của điểm d, khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 là chưa phù hợp với tình hình thực tế. Vấn đề này không chỉ gây khó khăn cho người dân, mà còn tạo ra nhiều khó khăn cho các cơ quan chức năng trong việc tháo gỡ vướng mắc và giải quyết tranh chấp.
Thứ hai, vướng mắc trong quy định và quy trình đăng ký quyền sử dụng đất:
Khoản 3, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.” Đồng thời quy định này được hướng dẫn tại Điều 3, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2018 quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Theo đó, rất nhiều đối tượng được hướng dẫn là không có điều kiện trực tiếp canh tác đất như “Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;” hoặc “Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh”…
Như vậy, về nội dung áp dụng quy định nêu trên một mặt đảm bảo nhu cầu của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, phục vụ nhu cầu đảm bảo an ninh lương thực phát triển bền vững nền kinh tế, nhưng xét trong một khía cạnh khác đã vi phạm quyền tự do định đoạt của người sử dụng đất trong việc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất thuộc phạm vi mình đang quản lý và sử dụng. Trên thực tế hiện nay, trong quá trình sử dụng nhiều trường hợp các ông bố, bà mẹ đã quá tuổi lao động và không thể tiếp tục canh tác phần đất nông nghiệp hiện đang quản lý, có ý muốn tặng cho các con nhờ trông coi quản lý thay (thực sự các phần đất nông nghiệp đều cho thuê và có người canh tác các ông, bà chỉ là người nhận tiền thuê đất đây được xem là phần thu nhập “trực tiếp” từ việc canh tác đất). Tuy nhiên, các con đều là công chức nhà nước và đều có thu nhập ổn định, do vậy theo quy định trên các con đều không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khi về quy định phần đất đó họ không thể chuyển mục đích khác để canh tác. Như vậy các bậc cha, mẹ phải làm gì với quyền sử dụng mình được ghi nhận trong khi không còn đủ sức để canh tác và không thể chuyển nhượng, tặng cho các con trong khi họ không muốn chuyển nhượng, tặng cho cho người khác… Song song đó, với quy trình đăng ký thủ công, tồn tại nhiều sai sót, dễ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu từ phía cán bộ đăng ký. Thủ tục đăng ký tài sản rườm rà, thiếu minh bạch, chưa đáp ứng được mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, trong khi việc đăng ký trái quy định của pháp luật vẫn tiếp diễn và có biểu hiện ngày càng tinh vi, khó phát hiện, gây bức xúc cho người dân, gây dư luận xã hội. Thực tế cho thấy việc xác nhận người trực tiếp canh tác đất được giao về cho Ủy ban nhân dân cấp xã, trong đó người tiến hành xác nhận là cán bộ địa chính xã, phường trong nhiều trường hợp còn ít tuổi hoặc ở địa phương khác làm cho việc xác nhận rất nhiều trường hợp mang tính hình thức và khái niệm “trực tiếp canh tác” được hiểu như thế nào cho đúng vẫn còn mang nhiều tranh cãi thì rất khó để có được một sự xác nhận mang tính chính xác, đúng đắn và trung thực.
Một số trường hợp vướng mắc khác;
Việc thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đã không phản ánh chính xác về tình trạng của đất trên thực tế, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây bức xúc trong xã hội là những khó khăn vướng mắc không nhỏ của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất của nước ta hiện nay. Ví dụ: Quyền sử dụng đất được cấp cho vợ - chồng, nhưng trên giấy chứng nhận lại ghi người sử dụng đất là hộ gia đình, hoặc quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền, nhưng trên giấy chứng nhận lại không ghi nhận tình trạng đó... Trong đó, rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất đai năm 1993 thì hầu hết quyền sử dụng đất nông nghiệp đều được ghi nhận cấp cho người sử dụng đất với tư cách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, trong khi nguồn gốc hình thành tài sản là tài sản riêng của cá nhân thì khi đó việc xác định người có quyền chuyển nhượng, tặng, cho các quyền sử dụng đất trên đều gặp rất nhiều khó khăn và vì như thế nhiều tranh chấp không được giải quyết hoặc giải quyết kéo dài, không thỏa đáng gây bức xúc trong nhân dân.
Trong khi đó, kinh nghiệm cho thấy, thiết chế đăng ký bất động sản muốn vận hành hiệu quả đòi hỏi phải xây dựng được một hệ thống cơ quan đăng ký thực sự hiện đại, ứng dụng mạnh mẽ công nghệ trong quá trình giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Điều này thực sự gây ra rất nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai trong việc thực thi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, mặt khác lại giới hạn quá nhiều về quyền tài sản của người sử dụng đất trong việc quyết định quyền sử dụng đất của mình. Ngoài ra, thực tế còn cho thấy, ngay chính mối liên hệ của các cơ quan đăng ký hoặc giữa cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng, thuế cũng chưa có sự kết nối, chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Việc thiếu dữ liệu thông tin về tài sản đã và đang dẫn đến những khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, cũng như cho chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
[1] PGS. TS Nguyễn Ngọc Điện: Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Đại học Quốc Gia TP.HCM, 2016, tr.118.
----còn tiếp.......
----còn tiếp.......
