Không ít trường hợp người dân chấp nhận bỏ ra hàng trăm triệu đồng để nhận chuyển nhượng các nền tái định cư dù người bán chưa được giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những giao dịch được ví như mua "lúa non" này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Khi tranh chấp phát sinh, người mua có thể không nhận được đất, còn việc đòi lại số tiền đã giao cũng gặp nhiều khó khăn do thiếu căn cứ chứng minh.
Theo hồ sơ vụ án đang được Tòa án thụ lý, tháng 3/2024, ông T. thông qua người đại diện thỏa thuận nhận chuyển nhượng các nền tái định cư của gia đình ông L. với tổng giá trị 600 triệu đồng. Nguyên đơn cho rằng đã giao trước 200 triệu đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi bên bán được giao nền.
Điều đáng chú ý là tại thời điểm giao kết, các nền tái định cư vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền giao trên thực tế. Người được cho là bên chuyển nhượng chưa có quyết định giao nền, chưa được bàn giao đất và cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, đối tượng của giao dịch mới chỉ là một quyền lợi dự kiến sẽ phát sinh trong tương lai.
Những lời khai mâu thuẫn quanh khoản tiền 200 triệu đồng
Diễn biến vụ án cho thấy rủi ro của việc mua "lúa non" không chỉ xuất phát từ tình trạng pháp lý của nền đất mà còn từ chính cách thức giao dịch.
Nguyên đơn xác định việc chuyển nhượng liên quan đến 4 nền tái định cư và đã giao trước 200 triệu đồng thông qua người trung gian. Trong khi đó, bị đơn chỉ thừa nhận dự kiến được bố trí 2 nền, cho rằng giấy tờ được lập chỉ nhằm tạo sự tin tưởng và phủ nhận việc nhận tiền đặt cọc.
Người trung gian thừa nhận chữ ký và dấu lăn tay trên giấy cam kết nhưng cho rằng không đọc kỹ nội dung và không trực tiếp nhận tiền. Ngược lại, người đại diện phía nguyên đơn khẳng định đã giao tiền mặt và từng chụp ảnh việc giao nhận, tuy nhiên hiện không còn lưu giữ các hình ảnh này.
Những lời khai trái ngược khiến nhiều vấn đề quan trọng chưa được làm rõ: giao dịch thực tế liên quan đến 2 hay 4 nền; khoản tiền 200 triệu đồng có được giao hay không; ai là người trực tiếp nhận tiền; nội dung trên giấy cam kết được lập đầy đủ ngay từ đầu hay được bổ sung sau khi các bên ký tên.
Đáng chú ý, khoản tiền hàng trăm triệu đồng được cho là giao bằng tiền mặt nhưng không có chứng từ chuyển khoản, không có biên nhận rõ ràng; đối tượng chuyển nhượng chưa xác định được vị trí, diện tích cụ thể và chưa hình thành quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Khi đối tượng giao dịch chưa tồn tại về mặt pháp lý
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực tại thời điểm giao dịch), người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng; việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối chiếu với vụ việc, tại thời điểm các bên lập giấy thỏa thuận, người bán chưa được giao nền, chưa xác định được vị trí đất cụ thể và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, chưa có cơ sở để xác định giấy viết tay giữa các bên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để thực hiện.
Tuy nhiên, điều đó cũng không đồng nghĩa toàn bộ thỏa thuận đương nhiên vô hiệu. Dưới góc độ pháp lý, cần phân biệt giữa việc chuyển nhượng ngay quyền sử dụng đất chưa hình thành với việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai sau khi người bán được giao đất và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Do đó, để giải quyết đúng bản chất vụ án, Tòa án cần làm rõ việc giao tiền có thực tế xảy ra hay không; ai là người nhận tiền; mục đích của việc giao tiền; nguyên nhân giao dịch không được thực hiện và lỗi thuộc về bên nào.
Nếu có căn cứ xác định ngay từ thời điểm giao kết, đối tượng hợp đồng hoàn toàn không thể thực hiện hoặc một bên biết rõ mình không có quyền được giao nền nhưng vẫn đưa ra thông tin làm bên kia giao tiền thì trách nhiệm pháp lý sẽ được xem xét trên cơ sở toàn bộ chứng cứ của vụ án.
Mặt khác, việc hợp đồng không được thực hiện hoặc chậm hoàn trả tiền không mặc nhiên đồng nghĩa với hành vi lừa đảo. Chỉ khi có căn cứ chứng minh một người đã sử dụng thủ đoạn gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản thì mới có cơ sở xem xét trách nhiệm theo quy định của pháp luật.
Bài học từ những giao dịch "lúa non"
Vụ án là lời cảnh báo đối với những người có ý định nhận chuyển nhượng nền tái định cư khi quyền sử dụng đất mới chỉ tồn tại dưới dạng kỳ vọng.
Trước khi giao tiền, người mua cần kiểm tra đầy đủ phương án bồi thường, quyết định bố trí tái định cư, điều kiện được giao nền, khả năng chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc thanh toán nên thực hiện qua tài khoản ngân hàng hoặc có biên nhận rõ ràng, xác định cụ thể người nhận tiền, số tiền, mục đích thanh toán và người làm chứng (nếu có).
Đồng thời, các bên cần xác định rõ giao dịch là đặt cọc để ký kết hợp đồng trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quy định cụ thể thời hạn thực hiện, trách nhiệm hoàn trả tiền, mức phạt vi phạm và phương án xử lý nếu người bán không được giao nền.
Có thể thấy, mua "lúa non" nền tái định cư đôi khi mang lại cơ hội nếu việc giao đất diễn ra đúng như dự kiến. Tuy nhiên, khi quyền sử dụng đất chưa hình thành, mọi cam kết vẫn chỉ dừng ở kỳ vọng. Nếu người mua giao tiền khi chưa kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý và không thiết lập chứng cứ chặt chẽ, rủi ro lớn nhất không chỉ là không nhận được nền đất, mà còn là rất khó chứng minh quyền lợi của mình khi tranh chấp xảy ra./.
Dương Công Trấn
VKSND Khu vực 13 - Cần Thơ
