Trong thực tiễn giải quyết án dân sự, có trường hợp các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoàn tất công chứng và đăng ký sang tên nhưng ý chí thực sự chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay. Nếu chỉ xem xét hợp đồng cuối cùng mà tách rời diễn biến giao tiền, tính lãi, quản lý tài sản và các văn bản được lập trước đó, người nghiên cứu hồ sơ có thể xác định sai quan hệ pháp luật, nghĩa vụ hoàn trả và phạm vi tài sản cần giải quyết.
1. Tình huống nghiệp vụ
Trong một vụ án dân sự, bên vay ban đầu nhận 200 triệu đồng, thỏa thuận lãi suất 3%/tháng và lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng một thửa đất ở có diện tích khoảng 99 m². Mỗi lần bên cho vay giao thêm tiền, các bên lại hủy văn bản cũ, lập văn bản mới và ghi số tiền cao hơn. Sau các hợp đồng thế chấp, hai bên lần lượt lập ba hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá ghi trên hợp đồng là 400 triệu đồng, 520 triệu đồng và 600 triệu đồng.
Hợp đồng cuối cùng được công chứng và bên cho vay đã đăng ký đứng tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên vay cùng các thành viên gia đình vẫn quản lý, cư trú tại nhà đất; tài sản không được bàn giao trên thực tế. Sau thời điểm ký hợp đồng cuối, bên cho vay còn giao thêm hai khoản, mỗi khoản 100 triệu đồng, nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng mới. Các bên cũng thừa nhận có thỏa thuận cho bên vay trả một khoản tiền để “chuộc lại” đất trong thời hạn nhất định. Tranh chấp phát sinh khi hết thời hạn mà các bên không thống nhất được số tiền phải thanh toán.
Người đứng tên giấy chứng nhận yêu cầu giao nhà, đất; trường hợp không giao thì thanh toán theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ án. Phía còn lại đề nghị không công nhận hợp đồng chuyển nhượng và chấp nhận thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ còn cho thấy căn nhà không được mô tả trong hợp đồng; một phần công trình nằm trên thửa đất liền kề, ngoài giấy chứng nhận và ngoài đối tượng chuyển nhượng.
2. Không tách rời hợp đồng cuối cùng khỏi toàn bộ chuỗi giao dịch
Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: khi các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu được xem xét hiệu lực theo quy định của pháp luật. Ý chí thật sự của các bên là yếu tố bên trong, thường không thể hiện trực tiếp trong hợp đồng công chứng. Vì vậy, việc nhận diện giao dịch giả tạo phải dựa trên tổng hợp chứng cứ khách quan hình thành trước, trong và sau thời điểm giao kết.
Trong tình huống nêu trên, cần chú ý các dấu hiệu định hướng sau:
-Nguồn gốc quan hệ là giao tiền, tính lãi và dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm; ban đầu các bên lập hợp đồng thế chấp, không phải hợp đồng chuyển nhượng.
- Mỗi lần giao thêm tiền, các bên hủy văn bản trước và lập văn bản mới với số tiền tăng lên; giá ghi trong hợp đồng vận động theo dư nợ, có phần lãi bị cộng dồn, không theo cơ chế hình thành giá của một giao dịch mua bán thông thường.
- Không có chứng cứ thể hiện việc thanh toán đủ tiền chuyển nhượng theo hợp đồng cuối cùng; ngược lại, chứng cứ giao nhận tiền phản ánh nhiều lần giải ngân của quan hệ vay.
- Mặc dù đã công chứng và sang tên, bên chuyển nhượng cùng gia đình vẫn quản lý, sử dụng nhà đất; không có việc giao nhận tài sản, không có thỏa thuận rõ ràng về nhà và công trình trên đất.
- Thỏa thuận “chuộc lại” gắn với thời hạn trả tiền, cùng các cụm từ như “mượn thêm”, “đóng lãi” trong giấy viết tay, thể hiện mục đích bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.
- Sau hợp đồng chuyển nhượng cuối cùng, bên nhận chuyển nhượng vẫn tiếp tục giao thêm tiền nhưng không điều chỉnh đối tượng hoặc giá chuyển nhượng; diễn biến này phù hợp với việc tiếp tục cho vay hơn là tiếp tục mua đất.
Từng dấu hiệu riêng lẻ chưa đủ để khẳng định giao dịch giả tạo. Giá chuyển nhượng thấp hơn thị trường, việc bên chuyển nhượng tiếp tục ở trên đất hoặc cách gọi “chuộc lại” mới chỉ là dữ kiện cần kiểm chứng. Kết luận phải dựa trên tổng thể chuỗi giao dịch, dòng tiền, cách thức thực hiện nghĩa vụ và mức độ phù hợp giữa lời khai với tài liệu khách quan. Việc hợp đồng đã được công chứng, đăng ký sang tên là chứng cứ quan trọng về hình thức và quá trình đăng ký, nhưng không loại trừ quyền của Tòa án xem xét ý chí thực sự của các bên và tuyên giao dịch vô hiệu khi có đủ căn cứ.
3. Một số lưu ý đối với Kiểm sát viên khi nghiên cứu vụ án tương tự
3.1. Lập sơ đồ thời gian, đối chiếu dòng tiền
Ngay khi tiếp cận hồ sơ, Kiểm sát viên nên tách từng sự kiện theo các trường thông tin: thời điểm giao tiền; số tiền thực giao; khoản lãi bị khấu trừ; văn bản được lập; văn bản bị hủy; số tiền bên vay đã trả; người chứng kiến và chứng cứ kèm theo. Cách làm này giúp nhận ra sự khác biệt giữa “giá ghi trong hợp đồng”, “số dư nợ các bên tự chốt” và “tiền gốc thực tế đã giao”. Đây là ba đại lượng có thể hoàn toàn khác nhau.
Cần thu thập đầy đủ hồ sơ công chứng của tất cả hợp đồng và văn bản hủy; chứng từ ngân hàng, biên nhận, tin nhắn, dữ liệu điện tử, ghi âm hợp pháp; hồ sơ kê khai thuế, đăng ký đất đai; tài liệu định giá tại thời điểm giao kết; lời khai của người chứng kiến việc giao nhận tiền và quản lý tài sản. Không nên chỉ lưu hợp đồng cuối cùng trong hồ sơ nghiên cứu.
3.2. Làm rõ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng hay tuyên giao dịch vô hiệu
Trong thực tiễn, đương sự thường sử dụng lẫn các thuật ngữ “hủy”, “hủy bỏ”, “không công nhận” và “vô hiệu”. Kiểm sát viên cần kiểm sát việc Tòa án giải thích, làm rõ căn cứ pháp lý và hậu quả mà đương sự thực sự yêu cầu. Hủy bỏ hợp đồng do vi phạm và giao dịch vô hiệu do giả tạo là hai chế định khác nhau về điều kiện áp dụng, phạm vi xem xét và hậu quả pháp lý. Việc xác định đúng yêu cầu còn bảo đảm giải quyết vụ án trong phạm vi quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự, yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do giả tạo không bị hạn chế về thời hiệu.
3.3. Đánh giá chứng cứ theo chuỗi, không tuyệt đối hóa một tài liệu
Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, bên đưa ra yêu cầu hoặc phản đối phải chứng minh căn cứ của mình; tình tiết được các bên thống nhất thừa nhận có thể được xác định theo Điều 92. Tuy nhiên, lời thừa nhận vẫn cần đặt trong mối liên hệ với thời điểm khai, quyền lợi của người khai và chứng cứ khác. Đặc biệt, văn bản hủy hợp đồng có nội dung “đã thanh toán xong” không thể được đánh giá tách rời nếu chính các bên cùng xác nhận không có việc tất toán mà chỉ lập văn bản để thay thế bằng giao dịch mới.
Khi có mâu thuẫn, cần đối chất theo từng lần giao tiền, từng lần ký văn bản; tránh hỏi gộp “tổng nợ là bao nhiêu” vì con số trả lời có thể đã bao gồm lãi, phạt hoặc giá chuộc. Kiểm sát viên phải kiểm tra nguồn gốc hình thành từng con số trước khi dùng làm căn cứ đề xuất.
3.4. Xác định đúng tiền gốc, tiền lãi và hậu quả của giao dịch vô hiệu
Khi hợp đồng chuyển nhượng bị xác định vô hiệu do giả tạo, cần tiếp tục xem xét hiệu lực của giao dịch vay bị che giấu theo Điều 124 và các điều 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự. Tiền gốc về nguyên tắc là khoản tiền thực tế bên vay đã nhận và có chứng cứ chứng minh, sau khi đối trừ các khoản đã thanh toán theo quy định; không mặc nhiên đồng nhất với giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, giá “chuộc lại” hoặc giá thị trường của nhà đất tại thời điểm xét xử. Kết quả định giá tài sản có thể hỗ trợ nhận diện sự bất thường của giao dịch và giải quyết yêu cầu liên quan đến tài sản, nhưng không thay thế chứng cứ về dòng tiền vay.
Nếu lãi suất thỏa thuận vượt quá 20%/năm thì phần vượt quá không có hiệu lực theo Điều 468 Bộ luật Dân sự. Khi tính toán, phải xác định thời hạn vay và thời điểm đến hạn của từng khoản; tách lãi trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn và khoản lãi chậm trả đối với tiền lãi trong trường hợp pháp luật cho phép; đối trừ khoản đã thanh toán theo Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP. Không nhập phần lãi vượt giới hạn vào nợ gốc rồi tiếp tục tính lãi, vì sẽ làm sai bản chất nghĩa vụ và phát sinh lãi chồng lãi trái quy định.
3.5. Kiểm tra đầy đủ tài sản, người tham gia tố tụng và tình trạng đăng ký
Yêu cầu giao đất thường kéo theo yêu cầu giao nhà, công trình và di dời người đang cư trú. Vì vậy, phải xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc ranh giới, xác định từng tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu, người tạo lập và người đang quản lý, sử dụng. Nếu một phần công trình nằm ngoài thửa đất là đối tượng hợp đồng hoặc ngoài phạm vi khởi kiện thì không được gộp toàn bộ công trình để buộc giao hoặc quy đổi thành tiền.
Cần rà soát vợ, chồng của các bên; người có tài sản trên đất; người đang cư trú, quản lý tài sản; người nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp sau đó và các chủ thể khác có quyền lợi bị ảnh hưởng để xác định tư cách tham gia tố tụng. Trường hợp việc giải quyết dẫn đến xem xét hủy, chỉnh lý giấy chứng nhận hoặc ảnh hưởng quyền của người thứ ba, phải thu thập đầy đủ hồ sơ đăng ký, xác định cơ quan và chủ thể liên quan, đồng thời xem xét quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình tại Điều 133 Bộ luật Dân sự.
3.6. Bảo đảm phán quyết có thể thi hành và không vượt quá phạm vi yêu cầu
Nếu giao dịch chuyển nhượng vô hiệu, hậu quả pháp lý phải được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự, bao gồm khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận; đồng thời xác định nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi hợp pháp và xử lý việc đăng ký quyền sử dụng đất theo bản án có hiệu lực. Phần quyết định cần mô tả chính xác thửa đất, diện tích, giấy chứng nhận, nghĩa vụ giao giấy tờ và phối hợp thực hiện thủ tục đăng ký, tránh tuyên chung chung. Đối với đề nghị trả dần, Tòa án chỉ nên công nhận khi bên có quyền đồng ý; không tự ấn định phương thức trả góp làm hạn chế quyền thi hành án của người được thi hành án.
4. Kết luận
Bài học cốt lõi là không đồng nhất hình thức công chứng, đăng ký với bản chất thật của giao dịch. Đối với vụ án có nhiều lần giao tiền, nhiều văn bản được hủy và lập lại, Kiểm sát viên phải tái dựng toàn bộ diễn biến, kiểm tra dòng tiền, việc quản lý và bàn giao tài sản; từ đó nhận diện đúng giao dịch giả tạo và giao dịch bị che giấu. Chỉ khi tách bạch được tiền gốc, lãi hợp pháp, tài sản thuộc phạm vi hợp đồng và quyền của từng chủ thể liên quan, quan điểm giải quyết vụ án mới bảo đảm khách quan, đúng pháp luật và có khả năng thi hành./.
Dương Công Trấn
VKSND Khu vực 13 - Cần Thơ
VKSND Khu vực 13 - Cần Thơ
