Ngày 11 tháng 12 năm 2025, Ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ đã ban hành Quyết định số 44/QĐ-UBND Cần Thơ, ngày 11 tháng 12 năm 2025 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 11 tháng 12 năm 2025 và thay thế Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND ngày 11 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (cũ) quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất; Quyết định số 33/2024/QĐ-UBND ngày 03 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang (cũ) quy định điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang; Chương III và cụm từ “và khoản 4 Điều 220” tại Điều 1 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 42/2024/QĐ-UBND ngày 28 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng (cũ) ban hành quy định về hạn mức giao đất, công nhận đất ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất; điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; giấy tờ khác về quyền sử dụng đất và xử lý các trường hợp thửa đất có đất ở đã được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng.
Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hiện nay. Thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn cho thấy nhu cầu tách thửa, hợp thửa của người dân, tổ chức ngày càng gia tăng, trong khi các quy định trước đây đã bộc lộ những hạn chế, chưa theo kịp sự phát triển đô thị, quá trình chỉnh trang không gian đô thị và yêu cầu quản lý đất đai thống nhất, chặt chẽ. Việc thiếu các quy định cụ thể, đồng bộ về điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước mà còn phát sinh vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu nại và sử dụng đất không hiệu quả. Do đó, việc ban hành Quyết định này là cần thiết nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, bảo đảm quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
Quyết định này có những điểm mới và kế thừa các quy định Quyết định số 16/2022/QĐ-UBND ngày 26 tháng 5 năm 2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất (Quyết định số 16/2022/QĐ-UBND) và Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND ngày 11 tháng 10 năm 2024 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất (Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND). Đáng chú ý là Quyết định số 44/QĐ-UBND áp dụng lại quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định số 16/2022/QĐ-UBND trong việc chia thừa kế quyền sử dụng đất, đặc biệt điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Nhà nước, người dân trong việc phân chia di sản thừa kế khi có tranh chấp và diện tích phân chia đối với các loại đất dưới hạn mức quy định, cụ thể theo khoản 2 Điều 1 Quyết định số 44/QĐ-UBND quy định:
“2. Quyết định này không áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
b) Tách thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Tách thửa đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật;
d) Tách thửa đất đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tách thửa đất do thực hiện chính sách của Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
đ) Tách thửa đất để phân chia thừa kế hoặc tách thửa đất để phân chia thừa kế đồng thời tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc tách thửa đất để phân chia thừa kế đồng thời với thỏa thuận phân chia tài sản hộ gia đình;
e) Tách thửa đất đồng thời với bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
g) Tách thửa đất đối với trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền và giấy tờ chuyển quyền lập trước ngày có hiệu lực của Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND ngày 07 tháng 9 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất đối với thửa đất thuộc đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Cần Thơ cũ hoặc trước ngày có hiệu lực của Quyết định số 13/2008/QĐ-UBND ngày 28 tháng 4 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng về việc ban hành Quy định hạn mức giao đất ở lần đầu, diện tích tối thiểu được tách thửa, hỗ trợ bằng tiền đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, ao gắn liền đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng đối với thửa đất thuộc đơn vị hành chính cấp xã của tỉnh Sóc Trăng cũ hoặc trước ngày có hiệu lực của Quyết định số 41/2008/QĐ-UBND ngày 16 tháng 9 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang về việc ban hành hạn mức tối thiểu tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang đối với thửa đất thuộc đơn vị hành chính cấp xã của tỉnh Hậu Giang cũ;
h) Đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) có nhiều mục đích sử dụng, trong đó có một phần diện tích nằm trong lộ giới dự mở, hẻm giới dự mở, hành lang an toàn đường bộ, hành lang bảo vệ luồng đường thủy nội địa, hành lang bảo vệ các công trình công cộng, hành lang công viên cây xanh cặp trục đường theo quy hoạch xây dựng (sau đây gọi chung là hành lang bảo vệ công trình) thì phần diện tích trong hành lang bảo vệ công trình được tách thửa cùng với diện tích liền kề và không bị điều chỉnh bởi diện tích tối thiểu được tách thửa quy định tại Quyết định này;
i) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất một phần diện tích thửa đất có thực hiện tách thửa thì phần diện tích còn lại không bị điều chỉnh bởi diện tích tối thiểu được tách thửa quy định tại Quyết định này;
k) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có mục đích đất ở kết hợp với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở kết hợp với đất nông nghiệp thì khi tách thửa đất không áp dụng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa đất đối với đất nông nghiệp;
l) Đối với thửa đất cặp sông, kênh, rạch trước đây có nguồn gốc cùng chung thửa đất với thửa đất phía trên đường giao thông công cộng, hẻm công cộng, do thực hiện đường giao thông công cộng, hẻm công cộng thửa đất tách thành hai hay nhiều thửa, thì thửa đất cặp sông, kênh, rạch được tách thửa đồng thời với thửa đất phía trên đường giao thông công cộng, hẻm công cộng và không áp dụng điều kiện về diện tích tối thiểu đối với thửa đất cặp sông, kênh, rạch”.
Tại Điều 2 của Quyết định số 44/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất kế thừa và bổ sung thêm một số quy định của Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND thành phố Cần Thơ (cũ) quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, cụ thể:
“1. Điều kiện tách thửa đất
a) Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở: thửa đất tách ra và thửa đất còn lại phải có kích thước chiều ngang và chiều dài lớn hơn hoặc bằng 04m, đồng thời đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Đất không có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất đang có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
c) Điều kiện về lối đi Đối với thửa đất ở hoặc thửa đất ở và đất khác hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở tiếp giáp với đường giao thông công cộng, hẻm công cộng hiện có thì thửa đất tách ra và thửa đất còn lại phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng, hẻm công cộng hiện có.
Trường hợp thửa đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở có nguồn gốc công nhận hoặc do tách một phần thửa đất để chuyển mục đích sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, khi thực hiện tách thửa hoặc tách thửa chuyển quyền hoặc chuyển quyền trọn thửa thì được tách thửa đồng thời với các thửa đất liền kề tiếp giáp với đường giao thông công cộng, hẻm công cộng hiện có để đảm bảo thửa đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở có lối đi, các thửa đất liền kề tách ra và các thửa đất liền kề còn lại phải đảm bảo có chiều ngang (bề rộng) mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông công cộng, hẻm công cộng lớn hơn hoặc bằng 04m, phần diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở phải đảm bảo điều kiện về diện tích theo quy định khoản 3 Điều này, phần diện tích đất nông nghiệp không bị điều chỉnh bởi diện tích tối thiểu được tách thửa quy định tại khoản 3 Điều này.
Trường hợp thửa đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở có nguồn gốc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, không tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông công cộng, hẻm công cộng thì không áp dụng điều kiện về lối đi.
Trường hợp thửa đất không tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông công cộng, hẻm công cộng hiện có do bị ngăn cách bởi mương lộ, kênh, rạch, đất cặp rạch thì được áp dụng như thửa đất tiếp giáp trực tiếp đường giao thông công cộng, hẻm công cộng hiện có.
Không áp dụng điều kiện về lối đi khi tách thửa đất đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.
d) Trường hợp thửa đất được tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại khoản 3 Điều này thì phải thực hiện đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề.
2. Điều kiện hợp thửa đất
Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
Ví dụ: “Thửa đất ở và đất khác” được hợp thửa với “Thửa đất ở và đất khác” hoặc “Thửa đất ở” được hợp thửa với “Thửa đất ở và đất khác” hoặc “Thửa đất ở và đất khác” được hợp thửa với “Thửa đất khác có nguồn gốc tách ra từ thửa đất ở và đất khác” (đất khác là một loại đất bất kỳ, nhưng phải cùng mục đích với thửa đất khác khi hợp thửa với nhau)”.
Về diện tích tối thiểu để được tách thửa đất được quy định tại Điều 3 của Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND, cụ thể:
“3. Diện tích tối thiểu tách thửa đất
Diện tích tối thiểu (m2 )
- Đất ở Toàn bộ các phường 40. Toàn bộ các xã 60
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở Toàn bộ các xã, phường 80
- Đất trồng cây lâu năm Toàn bộ các phường 150. Toàn bộ các xã 300
Đất trồng cây hằng năm khác, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và đất nông nghiệp khác Toàn bộ các xã, phường 500
Đất trồng lúa Toàn bộ các xã, phường 1.000”.
Quyết định số 44/QĐ-UBND đã tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước và người dân trong việc liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền sau khi được phân chia di sản thừa kế được tách thửa đất, đây là lĩnh vực thường xảy ra trong các vụ án tranh chấp về phân chia di sản thừa kế, trong đó có phân chia di sản là quyền sử dụng các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ (cũ) và địa bàn thành phố Cần Thơ sau khi sáp nhập các tỉnh Hậu Giang và tỉnh Sóc Trăng./.
Công Khánh - Vĩnh Nhật
VKSND Khu vực 4
